マンションの売却で専任媒介契約を勧められたら断ろう

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SHIGE

「ワーホリ期間2013年12月〜2014年8月」 南の島に移住することに憧れをもち、親友に誘われ一緒にワーホリへ! ゴールドコースト4ヶ月メルボルン4ヶ月シドニー旅行1ヶ月ゴールドコースト→ポートダグラス ハーフラウンド 海外旅行9カ国

こんにちは、SHIGEです。

 

今回は「マンションの売却で専任媒介契約を勧められたら断ろう」です。

 

ぼくは、都内の中古マンションの販売数、1位の会社で

買取再販の営業マンをやってました。

 

その経験元に

あなたに役立つことを発信していきます。

それでは行ってみよう。

 

 

マンションの売却で専任媒介契約を勧められたら断ろう

あなたはインターネットで専任媒介について調べられてる以上、

既に不動産会社の担当者と話していると思います。

 

その上で当社だけで販売活動のお手伝いをさせてもらえたら

〇〇の特典がありますよ。か何をそこで話しているのかは

僕も詳しく知りませんが、

 

相談している当社だけでやらせて欲しいと

それとなく伝えられてると思います。

 

そこで信頼している不動産会社の担当者の方だったら

そのまま任せたくなりますよね!でも

少しでも高い金額で販売したいと考えているなら

 

断ったほうがいいです!

 

これは間違いないです。

 

 

そもそも専任媒介ってなに?

 

そもそも専任媒介ってなんでしょう。

専任媒介についてネットで調べると以下の内容がでてきました。

専任媒介契約 【せんにんばいかいけいやく】

専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。 … 依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。引用元

 

読んでいただければわかりますが

完全に不動産業者向けの内容ですよね。

 

簡単にいうと、

1つの不動産会社にしか相談したらいけないよ!って契約になります。

 

中古マンションの買い取り業者だった僕から見ると

これって売却相談者へのメリットがないものなんですよね!

 

 

専任媒介ではなく一般媒介にしよう

 

以前「マンションの査定は複数に依頼するべし」

という記事の中で

中古マンションの買い取り金額を高く提案できる

不動産会社の理由についてお話しました。

 

売却査定相談者 → 仲介不動産会社 → 買取不動産会社 (販売データが少ない所)

→ 買取不動産会社 (販売データが多い所)

→ 買取不動産会社 (リノベーションしての販売技術を持ってる所)

 

上記でいう、買取不動産会社に絞った内容になります。

 

あなたが直接相談をして媒介契約をするのは

仲介不動産会社が一般的です。

 

住友不動産、三井リハウス、東急リバブル、野村不動産、オークラヤ

全てが売却相談者の立場からは仲介業者です。

 

仲介業者の儲けのシステムは

あなた(売却相談者)と買取業者を繋げることにより

両方から約3%の手数料をもらうことです。

 

なので高い金額で販売できれば

その分、仲介手数料が大きくなるので高い金額で販売を頑張ってくれる!

 

って、あなたは思ってませんか?

 

これは確かにそうなんですが、

実際に一番高い所に営業マンが売っているのかというと

そうではありません。

 

仲介会社の担当者の立場なって考えると

・過去に良くしてもらった買取業者との付き合い

・自分の歩合に影響があまりないため、契約がスムーズに出来るところでしたい

・自分に接待をしてくれる業者がいい

・会社の決算やノルマの関係でこの不動産会社で契約したい

など

 

仲介会社の担当者は

あなた(売却相談者)からの要求、会社からの要求、クライアント(買取業者)からの要求と

板挟みになってます。

 

その中で最大限に結果を残そうと頑張るわけです。

会社によっての方針によってもかなり変わります。

 

だからこそ、1社だけで相談するのは危険なんです。

 

媒介の話になったら一般媒介でお願いします。といえば

どこにでも同時並行で相談できる契約にできます。

 

 

 

実際に経験した売却者だったら顔面蒼白ケース

 

実際に僕が経験した内容になります。

 

売却相談者はおそらく500万円ちかく損しているだろうという

お話になります。

 

売却相談者は初めての売却、

最初、大手不動産会社に相談しました。

そこでは売却費1700万円が目安だろうと言われました。

 

売却相談者は契約をすぐにしようとする不動産担当者に不信感を覚え

別の不動産会社に相談したそうです。

そこで提案されたのは2000万円が目安と言われました。

 

そこで300万円も金額が違うことに不信感を覚え

不動産会社のいう数字を信頼できなくなりました。

 

そこで一般媒介を2社で契約しました。

 

〜レインズ掲載〜

〇〇マンション A社 2000万円 一般媒介

〇〇マンション B社 2000万円 一般媒介

 

僕は自分が頑張っていきたいエリアの物件だったので

買取を頑張れないか調べました。

 

中古マンションがあまりない好立地

特別な眺望ということもあり2000万円の買取金額が出せそうだと判断しました。

 

A社にその旨を伝えて合意、契約できる寸前でした。

B社に横やりを入れられました。

 

売却相談者はB社にもっといい条件があると説得されたようでした。

なぜか、その担当者は売却相談者に、

かなり信頼されており

僕とA社の契約は破棄され、A社は一般媒介すら厳しくなりました。

 

僕はこのままでは終わらないので

A社に許可をとってから、B社にまた2000万円出すと提案しました。

 

僕は営業ノルマもあり自分で決めて欲しいと説得しました。

すると、B社はうちを販売会社にできないかと提案されました。

 

【従来】売却相談者 → 仲介会社 →買取業者(ぼく)

【提案】売却相談者 → 買取販売業者(仲介会社)→買取業者(ぼく)

 

どういうことかというと

仲介会社は仲介手数料ではなく買取販売(中抜き)したいという提案でした。

 

従来通りに仮に2000万円で僕(買取業者)が買った場合

最大で仲介手数料は約120万円です。

 

しかし販売相談者を1700万円でしか売れなかったと説得して

買取業者に仲介手数料上乗せの金額2100万円で買ってもらえば

400万円の儲けになります。

 

実際は色々あって僕は買取金額2200万円で契約しました。

 

はっきり言って読みどおりの金額で売れても

僕(買取業者)はあまり利益出ないです。

ノルマと買いたい地域ってことで無理をかなりしました。

 

省略しましたが

不動産会社を信頼しすぎるのは良くないってことは

理解していただけたと思います。

 

 

あなたが取るべき行動とは

 

僕が思うにまず下記のサービスに登録して無料査定をしてみてください。

ぼくが働いていた都内販売数NO1も利用していたサービスはこちら

 

このサービスは過去に売れた販売金額を元にAIが

査定金額を出してくれます。

 

全然違う場合もありますが

都内で築が古い物件で40㎡以上だったら

その金額以下では売れないと思います。

 

理由はリノベーションして販売する会社は

ネットに自社の売れた金額を掲載しないようにするので

 

インターネットのデータベースが少なく

AIが低く販売するケースが多いからです。

 

ちなみに先程の僕が経験した物件は

かなりレアがケースですが

このサービスだと1700万円くらいだったと思います。

大手仲介会社が最初に提案した金額ですね!

 

また相談がありましたら気軽にコメントいただければ幸いです。

読んでいただき、ありがとうございました。

 

ではまた!

 

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