表面利回りと実質利回りの違いについて

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SHIGE

「ワーホリ期間2013年12月〜2014年8月」 南の島に移住することに憧れをもち、親友に誘われ一緒にワーホリへ! ゴールドコースト4ヶ月メルボルン4ヶ月シドニー旅行1ヶ月ゴールドコースト→ポートダグラス ハーフラウンド 海外旅行9カ国

こんにちは、SHIGEです!

 

本日は「表面利回りと実質利回りの違い」についてです。

 

マンションの販売図面に書かれてる「利回り」について

しっかり理解しているひとって意外と少ないと思います。

 

不動産購入を考える際に必須の知識です!

それでは行ってみよう!

 

表面利回りと実質利回りの違いについて

利回りについて理解するために

参考資料のマンションを使って解説していきます。

 

上記はマンション「下馬コンド」の販売図面になります。

世田谷区のオーナーチェンジ(賃借人がいる状態の)物件です。

 

 

赤枠で囲ったところに「表面利回り」と記載がありますね!

 

*販売図面にかかれている「利回り」とだけ記載があった場合も

表面利回りのことになります。

 

この表面利回りの計算の仕方はこちらです。

 

■表面利回りの計算の仕方

月に入ってくる金額(家賃+管理費等) ✕ 12 ÷ 販売金額 = 利回り

12.8万 ✕ 12 ÷ 2990 = 0.051…     → 5.1%

月の家賃を年だと幾ら入ってるのかを計算して

販売価格で割ってるだけです。

 

そうすると、投資した金額に対する収益割合を

1年当たりの平均に直した数字が出てきます!

 

しかしこの表面利回りの計算だと、ざっくりとした計算すぎて

実際に購入してみると思ったより手元に少なかった!ということになります!

 

 

不動産プロの利回りの計算方法とは

 

不動産業者が利回りを計算する際に

先程紹介した表面利回りの計算の仕方はしません。

 

表面利回りでの計算にはあることが抜けてるんだよね!

 

■実質利回りの計算の仕方

(月に入ってくる金額 − 月に出ていく金額(管理費等)) ✕ 12 ÷ 販売金額 = 利回り

同じ販売図面を例にすると

{ 12.8万  −( 1.32 + 2.291 )} ✕ 12 ÷ 2990 = 0.036…..   → 3.6%

こちらが実際に不動産業者が計算している計算方法になります。

赤文字にした、「月に出ていく金額」が表面利回りだと、すっぽり抜けてるんですよね!

 

買う側からすれば、当然出ていく金額も踏まえての利回り計算が

販売図面に記載するべきだろ!って思うかたもいるかもしれません。

 

私もそう思いますが現実は、やはり表面利回りで書いたほうが

数字を高く見せれて反応がいいという理由から表面利回りを書くことが多いです。

 

「利回り」って書かれていたら不動産の担当者に

これは「表面?、実質?」って聞けば答えてくれます。

 

私は自分で計算して確認するのをおすすめします。

 

 

表面利回り → 5.1%

実質利回り(ネット利回り)→ 3.6%

 

 

利回りより重要なものが物件ポテンシャル

 

どうでしたか?

表面利回り、実質利回り(ネット利回り)の違いを理解できましたでしょうか。

 

投資物件に限らず、マンションを購入する際は

想定家賃から利回りを計算してすることをおすすめします。

 

ここで改めてになりますが利回りは重要ですが

そこだけではなく

そのマンションのポテンシャルをしっかり見極めれるようにしましょう。

 

・駅からの何分か

・築は浅いのか

・管理費修繕積立金は高くないか

・治安はどうか

・需要と供給のバランス

など

 

色んな角度から物件の価値を見出して

ただの数字以外の部分も考えましょう。

 

同じ条件だった場合

渋谷から10分の物件 利回り5%

渋谷から20分の物件 利回り6%

だったら当然ですが駅から近いほうがいいことがわかると思います。

 

そのマンションを求めてくれる人がいる物件が

価値が下がりづらい物件であり強い物件です。

 

ぜひ参考にしてみてください。

読んでいただき、ありがとうございました。

 

PS.

最近はAIも発達して無料査定サービスも充実してます。

ぼくが働いていた都内販売数NO1も利用していたサービスはこちら

 

このサービスも参考までにしてください。

ですが、結構精度が高いです!笑

また正しい使い方についても話してこうと思います。

 

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